全国房地产设计联盟高志:疫情下健康小镇和养老社区的发展机遇

??自新冠肺炎疫情发生以来,中国的经济和企业均遭受了不同程度的冲击与损失,其中产业地产及上下游企业经营受阻业绩停滞,未来的发展充满了不确定性和挑战。

??随着近期国内的疫情进入平稳期,许多企业陆续复工,产业地产和园区企业也已经看到了全面恢复经营活动的“曙光”。疫情之后,产业地产和园区行业将出现哪些深远变化?危机中体现的产业机遇要如何把握?未来政策会有哪些利好?

??3月29日,乐居北京云端会客厅再次联合中经联盟产业院发起产业中国行大师云端论谈,邀请中经联盟产业院院长、中国智慧城市发展研究中心特约研究员王鹏锦,中央财经大学文化经济研究院院长魏鹏举,清华大学互联网产业研究院副院长林天强,全国房地产设计联盟专家委主任、宝佳国际集团董事长高志,中国城市发展研究院副院长李宁,当代置业副总裁韩飞宇,中经联盟秘书长、优铺网创始人陈云峰以及乐居北京副总经理邢晓利一道,共话产业地产创新发展之路!

??高志:各位朋友好,今天给大家讲讲我们的从城市规划和城市产业发展的产业研究,讲讲我们的一点体会。

??第一,刚才鹏锦总提出来“七无”、“三规”、“七成”都给我们很好的启发,我们希望看看怎么能够落实下来。刚才林总给我们讲了七个点,福特危机、数据权利、超级个体、控制真相、操作系统、全球挑战等等,我建议能不能再加两个词,一个是新机会,一个是新挑战。

??新机会是什么呢?过去我们总是认为开发商或者政府把土地开发了以后产业跟不上。根据我多年的实践,我认为在资本和资源、货币之间的互动联系上,我们也没有做好。

??在某种意义上来讲,我们最近这几年机会赶得也不是特别好。我们过去做房地产,我们老是讲土地怎么样,土地怎么杠杆,金融怎么杠杆。假如这次疫情先发生在纽约,而不是武汉,比如说闹腾两个月了,口罩可能已经卖给美国去了,现在到了我们这儿,我们机会没有了。所以由此带来我们讨论的问题,我觉得这次给了我们一个千载难逢的机会,有关的领导包括专家,一定要劝决策部门赶紧抓住这个机会,把我们过去简单的靠土地、靠金融做的杠杆,即“产业杠杆”,借这个机会与无用阶级、超级个体等等结合。

??我举两个特别直接的例子,说中国现在做什么产业赚钱,就俩产业,一个房地产,一个养猪。养猪的利润这两年大概增加了五倍,以前养一口猪一年的利润500块钱,现在变成2500块钱。这还不是投机,而是真正的一个机会。因为房子是在那摆的,建筑物在那摆着,土地在那摆着,里面放什么东西?所以我们对土地和建筑的理解要换一种方式。

??目前我们想有三大影响。第一大影响,从表面上看,现在招商缓慢了,产业发展缓慢了,全国经济面临考验。没有这场危机的话,我们不一样还是要考验吗?从2018、2017年往下,我们一直在考验,所以这种考验依然存在,只是这次危机来了,把这个考验的速度给提上去了,把这个危机给提前了,或者是狼来了,狼已经到了门口了,那么我觉得这是一个问题。

??第二个问题是有关线下招商的问题,我们现在线下招商已经停滞了,现在招商的企业流失了,我倒觉得这次某种意义上来讲,给了咱们一个机会,今天已经到了50多万全球的感染者了,这是人类的一个悲剧。但是我觉得给我们中国做产业地产研究的或者做产业地产投资的一个千载难逢的机会,比如现在做医药产业、医疗产业、做5G的、做互联网的,我觉得这个机会历史上再也没有比这个机会再好的时候了。所以从某种意义上讲,我们这种被动的压力反倒成了我们的一个机会。

??另外,这两天大家都在讨论一个话题,就是34万亿的投资,我们下面有5G通信、特高压、城市轨道交通、人工智能等等,大家都在谈这个问题。这个问题究竟该落实到什么位置呢?究竟应该落到哪去呢?我觉得国家相应的政策马上就出来了,一个是降准、一个是降息、一个是放权,永久基本农田以外的农地转化为建设用地的速度加快,另外更加接地气。旅游业春节预计大概创收5400亿到5500亿,一年大概5到6万亿,所以我觉得过去做旅游的方式不行了,但是我们所谓的招商、引资、产业地产,不要看这一两个月或两三个月,在这个难得的机会下,我们要稳住劲。

??我的PPT下面讲了四个,一个是中医药小镇,我最近几天虽然还在疫情当中,还不能进北京,但是这几天我频频接到这样的电话或者接到这样的微信,高老师,我现在要做一个中医药小镇。高老师,我这儿要做一个健康小镇,我这儿要做一个养老社区,我这儿要做一个生物医药产业基地。这两天这样的项目大概有五六个来找我谈,各地都已经行动起来了。当然从另外一个角度来讲,我们过去有些落后的产业、落后的产能,本来就应该逐渐逐渐的降低甚至消亡。

??另外,这次还给我们一个启示,我们的蔬菜、我们的水果、我们的粮食,这两天我们已经听说了很多国家都在提出一个口号叫粮食禁止出口,对我们一个14亿人口的国家,每天的粮食消耗量,那粮食安全问题太大了。所以习主席在2月14号提出的补短板、堵漏洞、强弱项,我觉得这提得特别好,给我们一个很好的国家安全方面的警钟,这种也提了。因此我们大家要做产业地产,下一段肯定是难得的机会,只是要认清。

??另外,疫情对地产有所谓四大政策,第一个政策是土地政策,延期交纳土地出让金,第二个是调整土地出让竞买保证金比例,第三个是鼓励租赁方式供地。

??我理解有三条:第一,产业居住捆绑供地,这可能将来是个大概率事件。第二,土地指标有产业的领先,而且是看什么产业。当时生产口罩的时候,很多厂家在犹豫,在提议,说是不是我生产的口罩或者生产了呼吸机以后,我将来产能过剩怎么办?中央提出来,如果因为这次转产而造成的,所有东西都收购。没有想到现在全世界200个国家,现在已经是50多万人感染,病死的人大概两万多,这是人类的悲剧,但是从客观上讲,那已经是中国的五到七倍了,我今天看到各方面数据,要下降也得到4月底、5月初,这么大潜在的供应量,真的给中国的机会太难得了。在这点上讲,我们早一点爆发,反倒给了我们机会。其实我们机会给了美国,也给了欧洲,他们自己不重视,没有抓住这个机会。他们没有抓住,我们就要利用这个机会。最后一个是土地交易跨省交易,就是跨省拿地。还有一个就近拿地,现在由于土地指标的问题,比如北京要在廊坊有指标,中间可能要隔着一个大兴,所以最后就把产业完全就切断了,供应链切断了,又增加了所谓溢出效应,就是蝴蝶效应。因此,连续性就打乱了。因此中央放权的政策很有必要。

??再就是多元的融资模式,过去我们都是靠银行,如果这次完了以后,专门对应某些产品的单独的专项的基金,很有可能和地方政府、中央政府或者某些企业可能会形成,这种东西和区块链结合起来,可能又能在某种意义上起到放大和杠杆的作用,关键的种子资金要到位,要精准对点,是可能性非常大的。我这次看到塞尔维亚总统接咱们物资的时候,亲吻五星红旗,我是在海外待了很多年的华人,我特别激动,真是中国人太长脸了,为什么呢?关键时刻你的物资点对点的,正是他所需要的。所以在这点上头,政府如果有可能的话,金融政策调整给更多的支持。

??第三就是降低企业投资风险,吸引投资主体,鼓励企业转型,我觉得很多开发商朋友说以后房地产不能做了,我真不这么认为,我觉得住宅一平米赚300块钱、500块钱,恨不得连喜马拉雅山都要去盖,那肯定不行了。不是房地产不行,而是那个干法不行。我也做了很多年的产业地产的研究,我自己觉得真是正当其时,机会难得。另外,我认为央企和民企之间的问题政府还是没有解决好,甚至更严重了。如果要在这个上头解决,因为你想想好多做产业的企业就是民企,我们现在连石油,甚至江南军工都要放开了。如果政府能利用这次机会,能不能专门解决一下这个问题。

??第四是营商政策。加强服务政策,创造营商环境。这次是全面、大规模的减免,但是能不能考虑不是阶段性和应急性的,能不能变成政策,还需要探讨。 这是我的初步的想法,供大家参考。