房企高溢价拿地前赴后继 “碧恒万融”却反而谨慎

  新浪财经房产|大眼楼管 肖恩

  大眼楼管“聚焦房企高溢价拿地风险”系列:

  11、频拿地王 金辉控股的三颗“雷”:拿地贵+限价+三四线去化风险

  10、蓝光发展宁波奉化拿地王 今年三四线高溢价拿地欲何为?

  9、中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产2.7倍

  8、德信中国规模渴求:权益比低至5成 拿地太贵盈利难

  7、华夏幸福大力度拿地背后:销售连续下滑 负债猛增

  6、阳光城逆市拿地:盈利偏弱 土储成本增长售价反降

  5、金科股份举债扩张路漫漫:拿地成本上升 多项目盈利堪忧

  4、荣盛发展2020年销售目标1210亿元 今年以来拿地均价4053.72元/平方米

  3、龙光地产开年不惧疫情勇猛拿地 多元化转型不平坦

  2、绿城中国限价项目遭业主维权 拿地面临利润与质量的两难

  1、房企高溢价拿地前赴后继 “碧恒万融”却反而谨慎

  6月15日,在经过多达796轮竞价,招商蛇口以24.11亿元竞得徐州一宗地块,成交楼面价为6579元/平米,而溢价率高达138.45%。在此前的6月2日,中南建设、德信中国分别以5.52亿元、7.252亿元在徐州拿下项目,溢价率也达到138.96%、135.39%。

  以徐州为代表的长三角城市的土拍市场5月份交易景气度持续回升,而且全国市场的成交面积也创下年内新高,溢价率增至16.2%,实现2020年以来的五连涨。其中,一、二线城市溢价率环比上行,平均溢价率升至14.9%,三四线城市溢价率则出现回落,但仍高达16.3%。而在此背景下,各房企的拿地政策也出现了明显的分化,一些房企选择谨慎等待伺机而动,而部分房企则选择高溢价加仓,这其中有些项目的盈利空间堪忧,甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温,谁在高价拿地”系列报道。

  成交楼面价创历史新高

  进入5、6月份,新冠疫情在很大范围内得到了有效的控制,房地产行业也已基本恢复正常水平,开发投资额规模已与2019年相当,销售、开工、土地等单月同比指标也已逐步实现回正。克而瑞数据显示,过去一周重点城市的成交规模环比明显增加,其中一线城市成交量更是环比大增5倍,超过4成的地块成交溢价率在20%之上,包括宁波、嘉兴、绍兴、温州等在内的多个长三角城市更是有多宗地块超高溢价成交。

  Wind数据显示,3月份100个大中城市成交的土地楼面均价还在2227.64元/平米的地价,而到了5月份则快速攀升至4227元/平米,是为有统计以来的最高值,超过了2016年9月以及2019年7月的高点。其中一线城市更是从3月份的3993元/平米跃升至5月份的12905元/平米,两个月增长了约2倍。

  此外,溢价率也持续提升,克而瑞统计的重点城市土拍溢价率增至16.2%,为今年以来的五连涨。与市场热度持续上扬保持一致的是,流拍现象也继续好转,据CRIC重点监测的城市来看,5月月土地流拍率小幅下降至8.5%,较上月下降0.7个百分点,其中三四线城市仍是流拍主力。

  房企土地策略分化明显

  在当前市场及政策环境下,对于火热的土地市场,房企内部是存在明显的分化的。通常来说,参考地产在物业销售总价中的占比,以30%为分界线,通过今年前5个月的拿地强度(拿地金额/销售金额)主流房企划分为两大阵营。

  克而瑞数据显示,其中拿地力度超过30%的,主要为规模在1000-2000亿左右的中游房企,中交地产前五个月销售额为106.1亿元,拿地金额则达到了227.4亿元,拿地强度高达2.14。其次为花样年控股,前五个月销售115.1亿元,拿地181.1亿元,拿地强度也达到了1.57,紧随其后的分别为绿城中国1.32、首开股份1.08、中梁控股0.74、龙光地产0.72、德信中国0.71、中骏集团0.62等。

  与中游房企的激进形成鲜明对比的是,以“碧恒万融”为代表的头部房企却表现的更为谨慎。克而瑞数据显示,碧桂园今年前5个月的销售额为2913.1亿元,拿地金额仅为479.7亿元,拿地强度为0.16;恒大前五个月的销售额为2735.7亿元,拿地仅为538.8亿元,拿地强度为0.2,低于30%的水平,而万科、融创中国、中国金茂的拿地强度分别为0.11、0.18、0.17。

  万科确实准备着“活下去”面对地产的白银时代,而恒大却因为造车没有太多资金用来拿地,孙宏斌一改“买买买”的风格,开始卖一些资产了。此外,拿地减少的还包括不少因为资金周转出了问题的房企,比如寻找接盘的泰禾集团,因为酒店资产消化不了的富力地产,还有一身外债的禹洲地产……

  高溢价拿地前赴后继 房企利润率将逐渐走低

  随着过去几年以限竞项目为代表的政策性项目的逐渐入市和结转,土地价格的上涨一方面导致不少项目的质量遭到业主的质疑,另一方面也在侵蚀着房企的利润率。

  从新浪财经统计AH两地上市的主流内房企在过去三年的净利润情况来看,行业的盈利能力呈明显的下降趋势,从2017年的15.05%逐步下降至2018年14.07%、2019年的13.19%。

  更加值得注意的是,Wind数据显示,过去三年的土地价格上涨幅度达到24.1%,而商品房的销售价格上涨18%,而2020年前5个月,土地价格较去年全年上涨幅度达到37%,而同期的商品房销售价格仅上涨了2%。

  可见,无论是从已结转的利润率来看,还是过去几年,尤其是今年的地价与售价对比来看,房企的利润率水平下降将持续下去。其中,频繁高溢价拿地的房企更将首当其冲,如若利润率低的房企还伴有高杠杆,预计这将会是一种比较艰难的情况。

  6月15日,经过796轮竞价,招商蛇口以24.11亿竞得徐州一宗地块,溢价率高达138.45%。

  6月初,阳光城以37.55亿元竞得佛山顺德区地块,溢价率高达100.37%。

  6月2日,中南建设、德信中国分别以5.52亿元、7.252亿元在徐州拿地,溢价率也达到138.96%、135.39%。

  5月28日,经过129轮举牌后,德信80%的溢价率,竞得成都天府新区兴隆湖一幅商住用地。

  5月15日,龙光地产以最高限价115.97亿元竞得深圳地块,溢价率达45%。

  4月30日,绍兴某住宅用地经过152轮竞价,被中交+花样年联合体以41.56亿元竞得,溢价率高达46%。

  4月8日,中交地产以52.65亿元摘得佛山地块,溢价率35%。

  4月3日,中梁溢价摘得西咸新区两宗地,溢价率99.64%。

  3月26日,荣盛发展2.97亿元拿下滁州新地王,溢价率57%。

  2月28日,金科以12.01亿元拍得的龙泉驿区,溢价率也高达42%。

  2月,绿城在北京以144亿元连拿三幅地块,其中昌平东小口项目溢价30%、大兴旧宫项目溢价34%、通州台湖项目溢价50%。