楼市怪异现象暗示房地产要变天?

最近,中国的房地产市场出现了一个怪异现象:一面是房地产持续火爆,部分二三线城市甚至出现了“一房难求”的现象。在成都,7万人抢1千套房。在深圳,楼盘摇号要先交500万“诚意金”。而在杭州,购房者排队摇号排到晕倒,这些都说明楼市太疯狂。

而另一面是,地产股普遍下跌,昨日尾盘沙河股份近乎跌停,新城控股、泰禾集体、阳光城跌幅均超过4%。就连行业老大万科A也下跌了3.4%,报25.6元。A股地产股再度迎来一次惨烈杀跌,同花顺iFinD显示房地产指数下跌1.27%,大部分个股屡创新低。

房地产市场的冰火两重天,让人感到很奇怪,既然国内部分二三线城市房价成交火爆,新房更是一房难求,在这样的大好形势之下,地产股为啥还阴跌不止,甚至股价还屡创历史新低呢?究竟是当地房地产市场疯了,还是股市投资者瞎了眼晴呢?

对此,我们认为,购房者只是瞧见眼前楼市火爆场景,别人摇号我也摇,别人买房我也买。而在资本市场不仅要看未来房地产市场的投资环境,更要看房地产股有没有良好业绩成长预期。正是因为,目前国内房地产市场虚火过旺,而资本市场的投资者却对房地产市场的未来深感担忧,才会使房地产股价一跌再跌。

那么究竟是什么原因,导致A股市场的投资者用脚投票,选择离开房地产板块的呢?首先,房企的负债率已经突破了警戒线。进入2018年,有120余家上市房企平均负债已超过80%,达到2005年以来的最高位。截止1季度,万科的总负债达到了惊人的1万亿元,连同84.04%的负债率水平,均已创下公司的历史新高。

房企近年来负债率的大幅上升,这主要是随着房地产市场由一线城市转向二三线城市,房企就开始对外大举开疆拓土,但业务大发展的同时,负债率上升就在所难免。

更要命的是,本轮房地产上涨行情始于2015年初,而从2015年6月开始,很多房企就大肆举债,而到今年6月恰好是三年期的第一批债务集中到期,而上市房企这样的还债压力将延续至2020年。

再者,房企的融资难度也在增加。现在银行对开发贷收得很紧,。如1-4月,房地产开发企业合计资金来源为4.8万亿元,同比上升2.1%,这一增速,远远低于M2的增速8.3%和社融的增速10.5%。这表明,无论是官方,还是银行,都希望给房地产降杠杆,对房企的融资更是采取收紧的政策。

与此同时,上市房企在资本市场上再融资的大门已经基本被关闭了,新股IPO对于房企来说也都是属于奢望。更倒霉的是,由于1-4月,全国有16只债券出现违约。而上市房企的负债率又这么高,恐怕要想在债券市场上融资也是愈加困难了。即使大型房企还能够获得发债融资机会,但是债券的利率肯定也会高得惊人。

再者,部分二三线城市出现房荒,弄得新房出现“一房难求”,但这必竟是暂时的,而房地产市场越是火爆,更加严厉的房地产调控政策就会纷至沓来,房企后面的业务将越来越难做。

最新数据还显示,2018年一季度城镇新购房中,仅有30.8%为首套房,而第二套房及第三套房占比高达69.2%。可以理解为,纯刚需购房仅仅占了三成。之前,各地方政府只是想把之前多余的房地产库存风险给转化掉。

于是5月初,住建部已经约谈了12家前期房价上涨过快的二线城市,要求收紧房地产调控政策,并且重申了住房不炒的理念。目前各二三线城市去库存已经结束,房地产调控政策将得到更严格的执行。春江水暖鸭先知,预见到下半年房地产市场的降温,资本市场的投资者是闻风而逃。

最后,房地产数据显示,市场正在暗中降温。作为房企资金重要来源销售却在大幅放缓,如1-4月,全国商品房销售面积同比增长1.3%,其中,住宅销售面积增长0.4%,接近停滞。

同时,2018年一季度,个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至19.7%和33.1%,双双连续4个季度下行。未来居民杠杆率将进一步回落,靠各种政策点燃的各地购房热情也正在逐步熄火。

房地产市场虽然火爆,但是房地产股却在遭到市场抛售,这无疑给那些一直看好房地产的人提了个醒,资本市场对房地产市场判断是预期,既然资本市场并不看好房地产板块的业绩和未来,那么想要购房的投资者就应该知难而退。现在匆忙买房就是充当楼市的接盘侠。